Der Immobilienmarkt dreht und bewegt sich:
Umwidmungen als Lösungsansatz für Wohnungsknappheit und Überschuss an Gewerbeflächen
Der österreichische Immobilienmarkt ist in Bewegung. Während in Ballungszentren Wohnraum knapp ist, stehen immer mehr Gewerbeimmobilien leer. Für zahlreiche Unternehmen gilt es, Büroflächen einzusparen. Geplante Hotelprojekte sind verschoben oder werden ganz über Bord geworfen. Da liegt es für manche Projektentwickler und Immobilieneigentümer nahe, Gewerbeflächen in Wohnraum umzuwidmen. Vor allem für den Wiener Immobilienmarkt gilt: keine Assetklasse ist so krisenresilient wie Wohnimmobilien.
Rechtliche Voraussetzungen checken
Bevor man mit neuen Widmungskonzepten loslegt, ist jedoch die rechtliche Situation zu klären. Jede Widmungsänderung muss in der Flächenwidmung bzw. Bauordnung Deckung finden. Wie Grundstücke genutzt werden dürfen, wird von den Gemeinden in ihren Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen festgelegt.
In allen Zonen, in denen Wohnungen errichtet werden dürfen, ist es in der Regel auch erlaubt, Büroflächen in Wohnfläche umzuwidmen. Voraussetzung ist, dass auch die sonstigen notwendigen baulichen Anforderungen laut Wiener Bauordnung für eine Wohnung erfüllt sind. Einfacher ist es, wenn nur geringfügige bauliche Änderungen für die Umwidmung nötig sind und dadurch keine Stellplatzverpflichtung ausgelöst wird.
Umnutzungen prägen die Stadtentwicklung mit
Umwidmungen umfassen immer ein größeres Plangebiet und sind innerhalb der Stadtentwicklung sehr stark spürbar. Das lässt sich unter anderem an folgenden Aspekten festmachen:
- Leerstehende Geschäftslokale und Erdgeschoßflächen werden zu Wohnflächen adaptiert. Eine Erdgeschoßwohnung ist vielleicht nicht jedermanns Sache, hat aber (speziell in Bezug auf die Barrierefreiheit) ihre Vorteile.
- Betriebe mit einem hohen Anteil an Remote-Office-Arbeitsplätzen evaluieren ihren Flächenbedarf und etwaige Standortverlegungen.
- Gewerbegebiete im Stadtgebiet werden zugunsten der Wohnnutzung immer stärker an den Rand gedrängt.
- Dafür etablieren sich Lagen, die Jahre zuvor für Wohnzwecke undenkbar waren, als einwandfreie Wohnlagen.
Alles in allem kann man rund zwei Quartale nach Ausbruch der Pandemie festhalten: Der österreichische Immobilienmarkt wird nach diesem fordernden Jahr 2020 mit einem blauen Auge davonkommen. Es bleibt zu beobachten, in welche Richtung sich der Markt im kommenden Jahr drehen wird.
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